Genau wissen, was Ihre Immobilie wert ist

Häufig gestellte Fragen

1. Was ist sind Sachverständige bzw. Gutachter:innen?

   Verschiedene Lexika beschreiben Sachverständige bzw. Gutachter:innen als Person mit besonderer Fachkenntnis. Es gibt im Gesetz bisher keine einheitliche Definition für diesen Begriff bzw. für diesen Personenkreis. Als Grundlage werden für diese Tätigkeit durch die Rechtsprechung und die Sachverständigenordnung von Körperschaften sehr hohe Anforderungen an den Sachverständigen gestellt. Das soll zumindest die Sicherheit geben, dass sich nicht jede Fachfrau, jeder Fachmann auch als Sachverständige:r ausgeben kann.

   Eine Sachverständige muss:

   • nachweisbar über ein überdurchschnittliches Fachwissen auf einem eng begrenzten Fachgebiet verfügen
   • praktische Erfahrungen und die Fähigkeit mitbringen, Gutachten zu erstellen
   • in geordneten wirtschaftlichen Verhältnissen leben.

2. Was unterscheidet mich als Sachverständige von einem Immobilienmakler, der ebenfalls Gutachten anbietet?

   Zum einen wird von einem Sachverständigen ein überdurchschnittliches Fachwissen auf dem Gebiet der Gutachtenerstellung verlangt. Dieses Fachwissen eignet er sich aufgrund von Qualifikationen und Erfahrungen in der Branche an.

   Für die Tätigkeit als Immobilienmakler ist keine Ausbildung erforderlich. Es muss ein Gewerbeschein vorliegen und es sollten regelmäßige Fortbildungen besucht werden.

   Immobilienmakler bieten häufig auch eine Immobilienbewertung an. Diese Maklerbewertung gibt eine weniger detaillierte und recherchierte Einschätzung zum Wert der Immobilie ab. Hierbei geht es in erster Linie darum einen ungefähren Überblick über den Wert der Immobilien zu erhalten, um mit der Ausarbeitung das Objekt am Markt für eine Veräußerung zu platzieren. Diese Immobilienbewertung ist nicht gleichzusetzen mit einem durch  Sachverständige erstellten Verkehrswert­gutachten.

3. Was ist ein Verkehrswert?

   Der Verkehrswert ist in § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) geregelt. Die rechtliche Definition besagt jedoch nichts anderes, als dass es sich beim Verkehrswert um den Preis der Immobilie handelt, der im gewöhnlichem Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten erziehbar ist. In der Umgangssprache wird dieser Wert auch als „Marktwert“ bezeichnet.

4. Welche Unterlagen werden für ein Verkehrswert­gutachten benötigt?

   Ich sende Ihnen gerne ein Checkliste zu.

   • Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
   • Ggf. Eintragungsbewilligungen von Rechten und Beschränkungen aus der Grundakte
   • Aktuelle Auskunft über Erschließungsbeiträge - Aktueller Katasterplan (1:500)
   • Aktuelle Baulastenauskunft des örtlichen Bauordnungsamts
   • Aktuelle planungsrechtliche Auskunft des örtlichen Planungsamts
   • Aktuelle Altlastenauskunft der örtlichen unteren Bodenschutzbehörde
   • Grundrisse aller Geschosse
   • Gebäudeschnitt
   • Flächenberechnung (Wohn- und Nutzflächenberechnung, Bruttogrundfläche)
   • Baubeschreibung (wenn vorhanden)
   • Aufstellung der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen

5. Ist es möglich, dass Sie als Sachverständige die fehlenden Unterlagen beschaffen?

   Ja, nach Auftrags- und Vollmachtserteilung kann ich gerne die fehlenden Unterlagen beschaffen. Das kostet jedoch Zeit, was zu höheren Kosten für die Gutachtenerstellung und einer höheren Bearbeitungszeit führen kann.

6. Was kostet das Verkehrswertgutachten?

   Das kann ich pauschal leider nicht benennen. Es ist auch schwierig eine Spannbreite anzugeben, da die Kosten doch stark von dem zu bewertenden Grundstück oder Objekt abhängen. Es spielen auch die vorhandenen Unterlagen und Ihre persönlichen Anforderungen eine Rolle bei der Preisfindung. Ich erstelle Ihnen gerne nach einem Ortstermin, einem persönlichem Gespräch und der Sichtung der Unterlagen ein unverbindliches Angebot.
   

7. Wie schnell ist das Verkehrswertgutachten fertig?

   In der Regel benötige ich 4–6 Wochen, wenn mir alle Unterlagen vorliegen. Muss ich Unterlagen anfordern, verlängert sich die Bearbeitungszeit äquivalent zur Wartezeit für die entsprechenden Unterlagen.  

8. Ist das Verkehrswertgutachten für Behörden oder das Gericht geeignet?

   Meine Zertifizierung nach DIN EN ISO / IEC 17024 ist der öffentlichen Bestellung und Vereidigung durch die Industrie- und Handelskammer rechtlich gleichgestellt. Hierdurch ist die Anerkennung und Akzeptanz der für Sie erstellten Gutachten bei Ämtern, Behörden und Gerichten gesetzlich gewährleistet.

9. Ist es möglich ein Bewertungsverfahren vorzugeben?

   Nein, der Gutachter bzw. die Gutachterin entscheidet, welches Verfahren angewandt wird und muss diese Entscheidung im Gutachten begründen. Drei Bewertungsverfahren sind gesetzeskonform und werden vor Gericht und von Behörden anerkannt.

   • Ertragswertverfahren
   • Sachwertverfahren
   • Vergleichswertverfahren.

   Zertifizierte Sachverständige wenden grundsätzlich zwei der drei Bewertungsmethoden an, um ein verlässliches und aussagekräftiges Ergebnis zu ermitteln. Die Wahl der Verfahren hängt dabei immer von der Immobilie ab, die bewertet werden soll.

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10. Welche weiteren Gutachten gibt es? (Kurzgutachten)

    Eine besondere Form des Wertgutachtens ist das sogenannte Kurzgutachten. Dabei handelt es sich um eine »abgespeckte« Version eines Wertgutachtens. Es gibt im Vergleich zu einer Immobilienbewertung durch einen Makler eine deutlich präzisere Einschätzung der Immobilie ab, geht aber nicht so sehr in die Tiefe wie das Verkehrswert­gutachten. Das Kurzgutachten wird vor Gericht nicht anerkannt und eignet sich daher nicht für rechtliche Auseinandersetzungen. Bei einem geplanten Verkauf des zu bewertenden Objektes ist es aber im Vergleich zu einem ausführlichen Wertgutachten eine kostengünstigere Alternative zur Markteinschätzung.